Gebäudewertermittlung durch die Expertunion

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Risikominimierung

Statistisch sind im Schadenfall 40 Prozent aller Immobilien unterversichert. Warten Sie nicht bis zum Schadeneintritt und reagieren schon heute.

Beitragsreduktion

Unternehmen, die zum Abzug der Vorsteuer berechtigt sind, erhalten Schadenleistungen ohne Umsatzsteuer. Wir passen Ihre Versicherungssumme daran an.

Unterversicherungsverzicht

Lassen Sie das Kostenrisiko einer möglichen Unterversicherung im Schadenfall vom Versicherer übernehmen und gefährden nicht Ihren eigenen Geldbeutel.

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Flächenermittlung

Die korrekt ermittelte Gebäudefläche ist elementarer Bestandteil, dass Sie im Schadenfall voll entschädigt werden. Wir nehmen Ihnen die korrekte Berechnung ab.

11 typische Fehler in der Gebäude-Neubauwertermittlung

Fehler 1: Übernahme der Versicherungssumme vom Vorvertrag

Das Angebot wurde auf Basis der Versicherungssumme im Vorvertrag erstellt und eine adäquate Ermittlung der Versicherungssumme dabei übersprungen. Kann die Prämie für den Kunden nicht erreicht werden, schrecken findige Vermittler nicht davon zurück die Versicherungssumme und damit den Beitrag zu reduzieren.

Fehlende Nachmeldung von Gebäudeerweiterungen

Werden über die Jahre an der Immobilie Modernisierungen oder Erweiterungen vorgenommen, versäumen viele Versicherungsnehmer dieses nachzumelden. Mit jeder Werterhöhung rutscht der Gebäudeversicherungsvertrag sukzessive in die Unterversicherung.

3. Fehler: Nebengebäude nicht oder mit falschen Kennwerten ermittelt

Die Versicherer stellen, wenn überhaupt, Gebäudekennwerte nur für die Hauptgebäude zur Verfügung. Bei Nebengebäuden mit abweichender Nutzung droht neben Unterversicherung häufig sogar die Überversicherung, denn Lagergebäude haben niedrigere Baukosten, als bspw. Büro- oder Wohngebäude.

4. Fehler: Fehlende Anbauten, Einbauten und Grundstücksbestandteile

Abweichungen vom „Standard“-Gebäude sind separat zu bewerten. So sind für Fahrstühle, Rolltreppen, Außentreppen, übermäßig viele oder große Gauben, aufwendige Mauern, Pflasterflächen, Klima- und Belüftungsanlagen usw. eigene Neubauwerte zu ermitteln und auf die Versicherungssumme der „Standard“-Gebäude draufzurechnen.

5. Fehler: Gebäudeflächen fehlerhaft ermittelt

Zur Berechnung der Gebäudegrundflächen wird fälschlicherweise die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus den Bauunterlagen herangezogen. Die Ermittlung der Gebäudegrundflächen nach DIN 277 hat aber eine abweichende Berechnungsgrundlage und ist nur eingeschränkt übertragbar.

Fehler 6: Kaum Wertermittlungsbögen für Gewerbeimmobilien

Für Versicherungsvermittler ist es kaum möglich selbst eine Neuwerteinschätzung von Gewerbeimmobilien vorzunehmen. Nur wenige Versicherer stellen Wertermittlungsbögen zur Verfügung, wenn der Gewerbeanteil im Gebäude 50 Prozent übersteigt. Maklerbetreuer, die die Bewertung vornehmen könnten, favorisieren aber eher Großkundenbeziehungen.

Fehler 7: Fehlende Klausel zum Unterversicherungsverzicht

Der Versicherer verzichtet auf die sog. Einrede einer Unterversicherung, sofern die Versicherungssumme bei Gebäuden auf Basis einer der drei folgenden Methoden ermittelt wurde: 1.) Ermittlung auf Basis bekannter Neubauwerte, 2.) Nutzung des Wertermittlungsbogens der Versicherer oder 3.) Gutachten eines Bau-/ Bewertungssachverständigen. In allen anderen Fällen trägt der Versicherungsnehmer und nicht der Versicherer das Kostenrisiko einer möglichen Unterversicherung im Schadenfall.

Fehler 8: Veraltete Kostenkennwerte der Haupt- und Nebengebäude

Die Kostenkennwerte auf den Wertermittlungsbögen der Versicherer erfahren seit Jahrzehnten keine Anpassung. Das lässt schließen, dass die Attraktivität der verwendeten Kennwerte für die Versicherungsbranche seit Jahren auskömmlich ist und keiner Anpassung bedarf. Darüber hinaus ist eine Rückrechnung mittels Baupreisindex auf das Jahr 1914 schwankungsanfälliger, als bei kürzeren Basisjahren.

Fehler 9: Fehlende regionale Anpassung auf den ortsüblichen Gebäudeneuwert

Laut Versicherungsbedingungen erfolgt die Entschädigung, auf Basis des gleitenden Neuwerts, in Höhe der ortsüblichen Neubauwerte inkl. Architektur- und Planungskosten. Die Wertermittlungsbögen der Versicherer nehmen jedoch keinerlei Anpassung an die ortsüblichen Bauverhältnisse vor und können zu Über- aber auch zu Unterversicherung führen.

Fehler 10: Unternehmen mit Vorsteuerabzug zahlen überhöhte Versicherungssummen

Unternehmen die zum Abzug der Vorsteuer berechtigt sind, wird die Versicherungsleistung ohne Umsatzsteuer ausgezahlt, da diese vom Finanzamt im Rahmen der Steuererklärung erstattet wird. Diese reduzierte Leistungspflicht des Versicherers findet bei der Ermittlung der Versicherungssummen und der Vertragsgestaltung kaum Berücksichtigung.

Fehler 11: Übernahme von Neubauwerten aus Verkehrswertgutachten

In Verkehrswertgutachten unterliegt der Neubauwert erst im späteren Verlauf (nach der Alterswertminderung) der Marktanpassung und ist aufgrund der fehlenden Bereinigung nicht nutzbar. Der letztendliche Verkehrswert ist der durchschnittliche Marktwert, den ein Käufer zu zahlen breit ist und ebenfalls nicht als Neubauwert zu verwenden.

Folgen einer fehlerhaften und falschen Gebäude-Neubauwertermittlung

Eine fehlerhafte Gebäudeneuwertermittlung befreit den Versicherer nicht gleich von seiner Leistungspflicht. Er prüft aber vor der Schadenregulierung die Angemessenheit der Versicherungssumme. Stellt sich heraus, dass nicht alles am Versicherungsort berücksichtigt wurde, führt das zur Unterversicherung. Ursachen dafür wären am Hauptgebäude (fehlerhafte Flächenermittlung, falsche Gebäudeklasse, Denkmalschutz), Anbauten (Vordächer, Terrassen, Außentreppen), Einbauten (Fahrstühle, Klimaanlagen, übergroße Gauben), Nebengebäude (Garagen, Schuppen, Lagerhallen) und Grundstücksbestandteile (Mauern, Hof-/ Wegbefestigungen, Parkplätze). 

Beispiel: Liegt die Versicherungssumme 30 Prozent unter dem versicherten Wert, so wird die Schadenersatzleistung im Schadenfall um 30 Prozent gekürzt ausbezahlt.

Wurde im Schadenfall die Versicherungssumme falsch ermittelt, berufen sich Versicherungsvermittler und Versicherungsmakler gerne darauf, dass die Benennung der korrekten Versicherungssumme dem Versicherungsnehmer obliegt und dieser somit auch das Risiko der Unterversicherung trägt. Das ist aber zu kurz gedacht! Nach unserer Rechtsauffassung haben Versicherungsvermittler Hilfestellung bei der Ermittlung der korrekten Versicherungssumme zu geben. Unterlassen sie dieses oder führen die Versicherungswertermittlung fahrlässig oder vorsätzlich falsch aus, so sind sie dafür verantwortlich zu machen. Versicherungsnehmer können bei unterlassener Aufklärung Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vermittler oder der Vermittlerin stellen.

Von der Theorie in die Praxis – 4 Schritte der Gebäudewertermittlung

  • Gutachtenfortschritt 25% 25%

1.) Vertragsprüfung

Zur Vorprüfung benötigen wir die Antrags- und aktuellen Vertragsunterlagen sowie Bauzeichnungen vom Gebäude (Schnitt, Grundrisse).

  • Gutachtenfortschritt 50% 50%

2.) Besichtigung

Die vorliegenden Unterlagen werden Vorort verifiziert, die Ausstattungsmerkmale bewertet und bei fehlendem Grundriss das Gebäude vermessen.

  • Gutachtenfortschritt 75% 75%

3.) Gutachtenerstellung

Das Neubauwertgutachten beinhaltet alle Gebäude am Risikoort und bietet sich u. a. für Mehrfamilienhäuser, gewerbliche und industrielle Immobilien an.

  • Gutachtenfortschritt 100% 100%

4.) Umsetzung

Unsere Ergebnisse besprechen wir mit Ihnen und setzen unsere Handlungsempfehlungen in enger Absprache nach Ihren Wünschen um.

Expertentipp zur Gebäudewertermittlung

Tipp: Unterversicherungsverzicht vereinbaren

Wird die Versicherungssumme nach einer dem Versicherer anerkannten Methoden vereinbart, nimmt der Versicherer bei der Entschädigung keinen Abzug wegen Unterversicherung vor (Unterversicherungsverzicht). Der Versicherer und nicht der Versicherungsnehmer trägt somit das Risiko, wenn der Wiederaufbau in gleicher Art und Güte teurer wird. Eine Entschädigung erfolgt in Höhe des ortsüblichen Neubauwertes inkl. Architektur-, Konstruktions- und Planungsgebühren, woran sich, bei der Ermittlung der Versicherungssumme, zu orientieren wäre.

Tipp: Wohnfläche ist nicht gleich Grundfläche

In den Bedingungswerken von Wohngebäudeversicherungen wird immer von der vorhandenen Wohnfläche gesprochen. Gemeint ist damit jedoch nicht die allgemein bekannte Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Vielmehr heißt es weiter: „Die Wohnfläche ist die Grundfläche…“ und diese berechnet sich nach der Norm DIN 277 und macht u. a. keinen Abzug bei Dachschrägen. Eine fehlerhaft ermittelte Grundfläche gefährdet im Schadenfall die Unterversicherungsverzichtklausel.

 

Tipp: Anbauten, Einbauten und weitere Gebäude-/ Grundstücksbestandteile

Alle Gebäude- und Grundstücksbestandteile die über das übliche Maß hinausgehen, sind, neben dem Hauptgebäude, separat mit einer eigenen Versicherungssumme zu versehen und erhöhen den Versicherungswert des ermittelten „Standard“-Gebäudes. Zu berücksichtigen sind u. a. Nebengebäude (Garagen, Schuppen, Lagerhallen), Anbauten (Wintergarten, Terrasse, Balkone, Grillfläche, Spielplatz), Einbauten (Fahrstuhl, Rolltreppe, viele/ große Gaube), Pflasterflächen (Einfahrten, Parkplätze, Park-/ Gartenanlagen), Einfriedung (Mauern, Zäune, Tore) und vieles mehr. Eine fehlende Berücksichtigung führt zur Unterversicherung und gefährdet eine vereinbarte Unterversicherungsverzichtklausel. Wer etwas nicht mitversichern möchte, muss dieses explizit im Versicherungsvertrag ausschließen, ansonsten ist alles auf dem Versicherungsgrundstück bedingungsgemäß mitversichert und bei der Bildung der Versicherungssumme zu berücksichtigen.

Erklärung Begrifflichkeiten, FAQ´s 

Was bedeutet der "Neuwert"?

Der Neuwert ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes. Der Neubauwert bemisst sich nach Größe, Ausstattung sowie Ausbau des Gebäudes. Hierzu gehören auch Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.

Was bedeutet der "Gleitender Neuwert"?

Der Gleitende Neuwert ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes ausgedrückt in Preisen des Jahres 1914. Der Neubauwert bemisst sich nach Größe, Ausstattung sowie Ausbau des Gebäudes. Hierzu gehören auch Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.
Der Versicherer passt den Versicherungsschutz an die Baukostenentwicklung an. Deshalb besteht Versicherungsschutz auf Grundlage des ortsüblichen Neubauwertes zum Zeitpunkt des Versicherungsfalles.

Was bedeutet der "Zeitwert"?

Der Zeitwert errechnet sich aus dem Neuwert des Gebäudes abzüglich der Wertminderung durch Alter und Abnutzung.

Was bedeutet der "gemeine Wert"?

Gemeiner Wert: Der Gemeine Wert ist der erzielbare Verkaufspreis für das Gebäude oder für das Altmaterial.

Was bedeutet der "Verkehrswert"?

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Kundenmeinung zum Expertunion Gutachten

Herr T. Altmann | Gewerbekunde | Gebäudeversicherung

Für meine beiden in 2012 gebraucht gekauften Lagerhallen zahlte ich 400.000 Euro. Für die Unterversicherungsverzichtklausel wurde mir von meinem Versicherer ein Neubauwert von 1,6 Mio. Euro attestiert, was ich für utopisch hielt. Die Bewertung der ExpertUnion Unternehmensgruppe über 1,3 Mio. Euro konnte ich dagegen besser nachvollziehen. Die Versicherungssumme wurde, aufgrund meiner Berechtigung zum Vorsteuerabzug, weiter um die Umsatzsteuer reduziert. Mit dem Ergebnis der ExpertUnion bin ich sehr zufrieden und spare seitdem in meiner Gebäudeversicherung jedes Jahr 30 Prozent Beitrag ein.

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